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土地の図面や面積の謎　〜正確な面積、図面とは？〜

土地を利用する場合、隣の土地との境は特に気にしないものです。隣との間には雑草が生い茂っていたり、足の踏み場がない位に普段使わないものが乱雑においてあったりしています。しかし、土地の境界は不動産の取引、財産の保全には必要不可欠なものです。なぜなら境界が少し変わるだけでも土地の面積が変わり、結果として資産価値に大きく影響を及ぼすこととなるからです。よく、「法務局で登記面積を調べれば自分の土地の正確な面積が判る」とか「法務局で公図を閲覧すれば自分の土地は大丈夫」といった話を聞く事がありますが、実は荒っぽい言い方をすれば、法務局での登記の面積や公図といった図面は必ずしも合っているとは限らなく、必ずしも信用できるものではないのです。

なぜそんなことなのかということですが、それは境界（筆界）の誕生の経緯から理解できると思います。筆界がはじめて設けられたのは、明治初年に実施された地租改正事業であるといわれています。当時の明治政府は、国の近代化と財政的基礎固めのために、土地の売買を自由にし地券を発行して所有者を確認するとともに、地租（税金）を徴収する地租改正事業を推し進めました。この事業の一環として、全国的に村単位に村内の一筆ごとに通し番号をつけ、一筆（土地の一つの区画）ごとの土地を測量して地図を作成したのです。この地図は、改祖図ともいわれ明治6〜14年頃に作成されました。しかし、この改祖図は測量技術も未熟で､脱落や重複しているものもあり、明治２0〜２２年にかけて再調整作業が実施されました。この作業で作られた地図が、土地台帳付属地図として税務署、地元市町村役場に保管され、その後、台帳事務が税務署から法務局へ移管され、現在まで俗に「公図」と呼ばれ保管、閲覧されています。その間、土地区画整理や国土調査などにより地図が新たに作られたごく一部の地域を除いて、土地の位置・形状、つまり、筆界を明らかにした地図は、この公図のほかにはなく今でも広く使用されています。そのために、明治時代に作られた古い地図ですが、ポリエステルフィルムに転写されたり、今ではデータ化されて形態は変えられていますが、今日なお筆界を表す地図として大切に保管され、分筆や合筆ごとに修正をして、登記事務を処理するためばかりでなく、土地を表す地図として不動産取引から訴訟の証拠資料などまで広く利用されています。つまり、公図は100年以上前の明治時代に測量された地図なのです。登記面積も同じくその時の面積が今に引き継がれているのです。現在市町村に支払っている土地の固定資産税の評価もこの登記面積が使われているのが実情なのです。

それでは何が正確な面積で図面なのか？と疑問を持たれることでしょうが、正確なものは、境界確定し再測量をして、面積を出したものが一番の正確なものと考えられます。といっても測量技術なども日々進化していますので、測量した年代も関係するので、あまり古い図面は参考程度に留められておいたほうが良いと思います。現在は測量精度も上がってきましたのでほぼ正確な面積が算出されますし、その面積を新しい図面とともに再登記すれば問題はありませんが、登記や図面などによる面積の確認と同時に、隣接地の土地所有者および官公署の立会いによって確認した境界点（筆界）には、永久に保存できる境界杭を設置することをお勧めいたします。

次回は境界についてお話させていただきます。

土地家屋調査士　第42青経塾　田中 智司